本文来源 :时代财经 作者:陈伟纳 2021 年的房企年报季暂时告一段落 ,尽管仍有数十家内房延迟发布业绩,但已公布的年报仍展现出过去一年房地产行业的寒意 。
据第一财经不完全统计 ,包括未经审核的业绩报告在内 ,在已披露业绩的 30 家规模房企中,有 28 家上市房企均有不同程度的毛利率下滑现象,其中 14 家房企毛利率低于 20%。Top10 房企中,中海地产、万科的毛利率下降幅度均超 6 个百分点 。 针对 2021 年万科下滑的业绩,万科董事会主席郁亮甚至在业绩会和《致股东》信内公开道歉 。道歉之余,万科还下调了高管年薪 ,较 2020 年下降 50%,郁亮则选择放弃全部年度奖金 ,最终税前薪酬仅 154.7 万元 。 事实上,降薪、裁员、区域合并、组织架构调整等动作贯穿于 2021 年的地产行业 。不过,从年报中披露的员工数量和薪酬支出来看,上述情况还未有明显的体现 。 包括未经审核的业绩报告在内,在时代财经统计的 15 家典型房企中,其中 10 家房企 2021 年雇佣员工人数有所增加(部分房企包含物业人员),另有 5 家房企呈现不同程度的减员,分别为新城控股、龙光集团、中梁控股、祥生控股、富力地产。薪酬支出或员工成本方面,碧桂园、新城控股 、中梁控股、祥生控股等 4 家房企较上年同期有所减少 。
万科员工最多,地产减员、物业增员是趋势 数据显示 ,截至 2021 年 12 月 31 日 ,万科在册员工达到 139494 人,较上年增加 43.97%,平均年龄为 32.77 岁 ,平均司龄 2.52 年,是已发布年报房企中员工人数最多的一家;其次为碧桂园,2021 年该公司共有员工 100705 名 ,较上年增加 7.25% 。 增员方面,除万科外,雅居乐、绿城守望先锋新英雄图标中国 、守望先锋h网站资源守望先锋玩家的6字名字越秀地产、旭辉控股、龙湖集团等 5 家房企增幅超过 20% ,其中 ,雅居乐的员工人数增幅达到 55.62% 。 数据显示,于 2021 年 12 月 31 日,雅居乐共有 98466 名雇员,当中高级管理人员占 276 人及中层管理人员占 2051 人 ,而 2020 年同期 ,雅居乐共有 63275 名雇员 ,当中高级管理人员占 510 人及中层管理人员占 1962 人,公司的总薪酬成本(包括董事酬金)也由 2020 年的 76.79 亿元,上涨至 2021 年的 88.62 亿元。 对于人员扩充 ,绿城中国在年报中称 " 集团销售规模增加,故相应人员增加 。"2021 年,绿城中国累计取得总合同销售面积约 1557 万平方米,实现合同销售金额 3509 亿元 ,同比增长 21%,全年目标完成率 113%。 值得注意的是,除了地产从业人员外,房企还增加了大量的物业从业者 。 年报显示 ,截至 2021 年末,万科房地产开发系统共有员工 17323 人,较上一年减少 11.84%;但物业服务系统共有员工 106945 人,较上一年增加 58.41%。旭辉控股披露数据称,截至 2021 年 12 月 31 日 ,集团内员工总人数(包括香港 ,下同)约 25532 人,其中约 8041 人从事房地产开发业务、约 16709 人从事物业管理业务、约 582 人从事商业地产租赁业务。而 2020 年的数据中 ,员工总数约 19649 人,其中地产板块约 8066 人、物业板块约 11263 人 、商业地产租赁板块约 320 人 。 从万科和旭辉控股披露的数据可见,2021 年两家公司都加大了物业板块的投入,万科物业系统的员工人数甚至是地产开发系统的 6 倍,旭辉控股物业板块的员工则是房地产开发板块员工人数的近 2 倍。中原地产上海首席分析师卢文曦分析称,受疫情影响 ,不少地区居民居家隔离 ,这对于物业公司也是一道检验 ,物业公司的服务和管理在这种情况下显得尤为重要 。 另一方面,近两年物业公司上市频率加快,不少房企纷纷加入拆分物业上市的阵营。4 月 1 日,万科的物业平台万物云就向港交所递交上市申请书 ,结束了自 11 月 5 日宣布将拟分拆上市后,持续五个月的 " 冷静期 " 。 10 家房企员工成本合计超 600 亿元,人均成本龙光最高 去年下半年以来,不少房企深陷 " 裁员降薪 " 风波 ,投拓岗位首当其冲 ,有市场消息就指出碧桂园投拓部门被裁掉 ,而融创中国投拓团队也整体解散 ,相关员工转岗至营销 、守望先锋新英雄图标守望先锋h网站资源守望先锋玩家的6字名字运营等部门 。此外,区域合并也是房企调整的趋势之一 ,如花样年裁掉杭州团队 ,佳兆业撤销北京公司、成都公司,相关职能及人员划归北京集团和西南集团,龙头万科亦在年底倡导 " 缩衣减食 "。 一位 TOP10 房企中层人员告诉时代财经,虽然 2021 年房企暴雷的影响延续至今,但发生大规模人员变动的房企并不多,大家在裁员的同时也在扩员,一进一出相对平稳,没有很好也没有很差。" 现在还能发出年报的房企,并不存在太大的问题 。" 该 TOP10 房企中层人员表示。 卢文曦则以 " 一时一事 " 形容房企员工的数量变化 ,在其看来 ,2021 年上半年楼市情况较好,需要大量的销售人员进行项目铺排 ,因而房企增加了很多人员 ,但下半年开始市场迅速降温,整体行情发生较大变化 。" 比较明显的是土地市场的表现," 卢文曦举例表示,去年下半年房企不在公开市场拿地,导致大部分的投拓人员失去用武之地,很多房企首先裁掉的就是投拓人员。 卢文曦还谈到,房企人员的需求在结构上也有明显的区别 ,去年上半年主要招聘的是销售方面的人员,下半年可能是针对物业板块进行人员补充。" 物业公司上市肯定是未来的行业重点,没上市的物业公司肯定也会拆分上市。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出 ,物业板块作为近几年的新兴板块仍有很大发展空间 ,必然会增加大量的人力投入,加上频频有物业公司递表上市,公司也需要增加雇员夯实基础,可以理解为是一种 " 行业倾斜 " 。 员工人数的增加也提升了企业的人力成本。据时代财经不完全统计 ,2021 年,包括万科、碧桂园 、龙湖集团、雅居乐在内的 10 家房企在员工薪酬福利费用上的支出合计已超过 600 亿元。 其中 ,2021 年,万科的薪酬福利支出最高 ,达到 171.2 亿元 ,按其员工总数计算 ,平均每人的薪酬福利约为 12.3 万元。而在已统计的 10 家房企中,人均支出最高的是龙光集团 ,2021 年 ,龙光集团的雇员福利开支(包括董事薪酬、以权益结算的购股权开支)为 14.54 亿元,按该集团 2897 名雇员计算,人均的福利开支高达 50.2 万元 。 |